أكبر شركة للرهن العقاري تدرس شراء قروض ملكية المنازل

تدرس شركة فريدي ماك، وهي مؤسسة رهن المنازل العقارية الفدرالية ‏والتي تعدّ واحدة من أكبر شركات الرهن العقاري في الولايات المتحدة، إمكانية توسيع محفظتها من القروض العقارية لأول مرة لتصبح مشتريًا لقروض شراء المساكن، وهي الخطوة التي قد تقدم للمقترضين شروطًا أكثر ملاءمة من تلك التي تقدمها أسواق الائتمان الخاصة.

وفقًا لما نشرته صحيفة “The Hill“، أغلقت التعليقات العامة قبل أقل من أسبوع على الاقتراح، الذي يحظى بالثناء من المدافعين عن الإسكان منخفض الدخل ورفض المصرفيين والجمهوريين.

وتستجيب القاعدة الجديدة، التي من شأنها أن توفر للمقترضين خيار قرض أرخص من إعادة التمويل النقدي، بشكل خاص لبيئة التمويل ذات أسعار الفائدة المرتفعة التي تضع الضغط على قطاع الإسكان، وتبلغ أسعار الفائدة بين البنوك حاليًا 5.33%، وهو أعلى مستوياتها منذ عام 2001.

وكتبت وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية (FHFA) في تقريرها: “في بيئة أسعار الفائدة الحالية على الرهن العقاري، قد يوفر الرهن العقاري الثاني المغلق خيارًا ميسور التكلفة لأصحاب المنازل بدلاً من الحصول على إعادة تمويل نقدي جديد أو الاستفادة من منتجات الديون الاستهلاكية الأخرى”.

“FHFA” هي الوكالة الفيدرالية المسؤولة عن الإشراف على فريدي ماك والرابطة الوطنية الفيدرالية للرهن العقاري، المعروفة باسم فاني ماي.

تقوم كل من فاني وفريدي بشراء الرهون العقارية وتجميعها في أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري، والتي يتم شراؤها من قبل المستثمرين. وتهدف المبيعات إلى توسيع نطاق الأميركيين القادرين على تحمل قروض الإسكان والحفاظ على أسعار الفائدة منخفضة.

وقالت إدارة الإسكان الفدرالية إنه في سيناريو يقارن مقترح قرض ملكية المنازل الجديد بخيار إعادة التمويل النقدي، يمكن للمقترضين توفير 136.77 دولارًا على دفعات شهرية نتيجة للمنتج الجديد.

هذا النوع الجديد من القروض هو المرة الأولى التي تقدم فيها شركة فريدي ماك أو أي من الشركات التي ترعاها الحكومة (GSEs) والتي تدعم سوق الإسكان في الولايات المتحدة نوعًا جديدًا بشكل أساسي من المنتجات منذ أن تم تأميمها كهيئات صيانة في أعقاب الأزمة المالية عام 2008.

وقال جارث ريمان، مدير المجلس الوطني لوكالات الإسكان الحكومية، الذي يدعو إلى توفير التمويل العقاري: “إننا نشيد بشركة فريدي ماك لابتكارها وتحديدها لحاجة السوق وسعيها إلى توفير السيولة لمنتج رهن عقاري غير قرض الرهن العقاري ذي الامتياز الأول”.

وقال ريمان إنه ينبغي توسيع حدود القاعدة الجديدة، مما يسمح بتمديد عمليات شطب استهلاك القروض الثانوية طوال فترة القرض الأولي بدلاً من قطعها بحد أقصى 20 عامًا، كما هو مقترح.

يعارض المصرفيون والجمهوريون اقتراح المنتج الجديد ويخشون أن يؤثر على أعمال سوق الإقراض الخاص الهائلة، ففي عام 2022، كان هناك 37.8 مليار دولار من القروض الثانوية و211.1 مليار دولار من الحد الأقصى للائتمان المقدم للمقترضين، وفقًا لدراسة أجريت عام 2023 لسوق قروض ملكية المنازل من قبل جمعية المصرفيين للرهن العقاري، وهي مجموعة تجارية لمقرضي المنازل.

انتقد المصرفيون الرهن العقاري الثانوي من فريدي ماك باعتباره غير ضروري، وكتب جوزيف بيج، نائب الرئيس الأول لجمعية المصرفيين الأمريكيين، إلى FHFA الأسبوع الماضي: “إن اقتراح فريدي ماك الذي نشرته FHFA لا يقدم أي بيانات لدعم التأكيد على أن السوق الخاصة لا تلبي الطلب على هذه الامتيازات الثانية بشكل كافٍ”، وتابع: “بينما أبلغ أعضاؤنا عن تزايد الطلب على الامتيازات الثانية، إلا أنهم لم يثيروا مخاوف بشأن عدم كفاية القدرات”.

في حين تقول إدارة الإسكان الفيدرالية (FHFA) إن خدمة الحل وتخفيف الخسائر للقروض العقارية الثانية ستعمل بشكل أساسي كما هو الحال بالنسبة للقروض العقارية الأولى، فإن شركات التأمين الخاصة تعارض أيضًا الاقتراح، بحجة أنه “تكرار لسوق خاص نشط بالفعل، ويثير أسئلة مهمة بدون إجابة”.

هذه هي المرة الأولى التي تقدم فيها هذه المؤسسات منتجًا جديدًا منذ انهيار القطاع المصرفي عام 2008، فإن هذه الخطوة تمثل أول اختبار لعملية وضع القواعد الجديدة، وبناءً على ذلك يشدد مصرفيو الرهن العقاري على أنه لا يزال هناك الكثير من الأمور المجهولة حول ما سيحدث.

وفي ظل ارتفاع أسعار الفائدة وتركيز التضخم الذي يواجه المستهلك في قطاع الإسكان، أظهرت وكالات الإسكان بعض الحساسية تجاه الضغوط التي تواجه المستأجرين وحاملي الرهن العقاري.

في أبريل، وضعت وزارة الإسكان والتنمية الحضرية ما يصل إلى حد أقصى لزيادة الإيجار بنسبة 10% للائتمان الضريبي للإسكان منخفض الدخل، وهي خطوة أشاد بها المدافعون عن حقوق المستأجرين.